O que é um leilão de imóveis?

O leilão de imóveis é um método de venda pública regulamentado pelo Código de Processo Civil, onde os interessados (chamados licitantes) fazem ofertas (lances) para adquirir as propriedades. Vence quem fizer a melhor oferta acima do preço mínimo estabelecido.

Há dois tipos de leilões de imóveis: os judiciais e os extrajudiciais. Os leilões judiciais decorrem de um processo judicial, por decisão de um juiz de direito, que determina a venda pública de um imóvel do devedor para que o valor da venda seja destinado ao pagamento das suas dívidas.

Já os leilões extrajudiciais ocorrem fora da esfera judicial, em grande parte promovidos por instituições financeiras com a finalidade de recuperar o valor devido em empréstimos ou financiamentos inadimplidos – como nos casos de alienação fiduciária, onde o imóvel é colocado como garantia de pagamento.

Como funciona o leilão de imóveis

Em ambas as modalidades, os leilões de imóveis ocorrem segundo o edital – que, por sua vez, segue as normativas do Código de Processo Civil. Ele contém as regras de funcionamento, tais como a descrição do imóvel, as datas e os horários do primeiro e do segundo leilão, o valor da avaliação, o preço mínimo de venda, o prazo de pagamento, as instruções para os interessados participarem, entre outras.

Quanto às datas, os leilões de imóveis costumam ser realizados em dois dias distintos. No primeiro leilão, o imóvel somente pode ser vendido por preço igual ou superior ao valor que foi avaliado.

“Nos leilões judiciais, o valor da avaliação do imóvel é atribuído por um oficial de justiça, enquanto nos extrajudiciais, o valor da avaliação é o estipulado no contrato de alienação fiduciária ou na base de cálculo do Imposto sobre a transmissão de bens imóveis (ITBI), o que for mais elevado”.

Se não houver arremate – o que é mais comum –, ocorre o segundo leilão, em outra data. Neste momento, o imóvel pode ser vendido pelo valor mínimo legalmente permitido. “Nos leilões judiciais, o valor mínimo do segundo leilão é 50% abaixo do valor da avaliação. No entanto, o juiz do processo judicial pode estabelecer valor mínimo diverso”.

Vantagens e desvantagens de participar de um leilão

Para Raphael, os benefícios de comprar imóveis em leilão são o preço e a segurança jurídica, já que é possível obter uma ótima rentabilidade na revenda ou locação, assim como adquirir a casa própria por um valor que caiba no orçamento, com extrema segurança jurídica e financeira – se o adquirente estiver assessorado por um advogado especializado e experiente nessa área.

“As desvantagens são que, na maioria dos leilões, o pagamento deve ser realizado à vista e os imóveis não podem ser visitados em seu interior para que seja averiguado o estado de conservação”, diz.

O imóvel também pode estar sendo ocupado pelo proprietário, por isso, o interessado deve se atentar ao processo de desocupação do imóvel. Além disso, não há um prazo legalmente definido para que o arrematante obtenha a posse e a propriedade do bem – cada caso é um caso.

Como devo pagar o bem arrematado?

“O pagamento deve ser feito à vista, em até 24h após a arrematação. Em alguns poucos casos, o edital de leilão pode estabelecer que seja pago 30% em até 24h e o restante em até 15 dias da arrematação”, diz Raphael.

Então, somente na hipótese de não haver interessado em fazer o pagamento à vista, é admitido que o pagamento da arrematação seja feito de forma parcelada, com a oferta mínima de 25% à vista e o restante em até trinta prestações mensais.

Posso desistir da arrematação?

“Tratando-se de leilão extrajudicial, o arrematante somente poderá desistir se houver alguma grave irregularidade no edital de leilão. Portanto, fora dessas hipóteses excepcionais, não é possível desistir da arrematação”.

Nos leilões judiciais, o arrematante poderá desistir da arrematação somente se o devedor do processo judicial alegar algum vício (irregularidade) do processo após arrematação ou se provar a existência de algum ônus sobre o imóvel que não foi mencionado no edital de leilão.

Se o imóvel estiver ocupado?

A maioria dos imóveis leiloados estão ocupados e, segundo Raphael, não há nenhum problema nisso. O arrematante assume a responsabilidade pela desocupação do imóvel, mas pode fazê-lo com auxílio de um advogado.

“Nos leilões judiciais, estando o imóvel ocupado ou não, o advogado do arrematante promoverá a entrada na propriedade, mediante requerimento dirigido ao juiz do processo, sendo a desocupação realizada através de um mandado de imissão na posse, a ser cumprido pelo advogado do arrematante juntamente a um oficial de justiça”.

Já nos leilões extrajudiciais de imóveis ocupados, o advogado do arrematante deverá ajuizar uma ação (denominada ação de imissão na posse), na qual requererá ao juiz uma liminar para que o ocupante entregue o imóvel em 60 dias, sob pena de desocupação forçada.

Dicas para participar de um leilão de imóveis

Os advogados reuniram algumas outras dicas para quem está interessado em participar de um leilão, sendo a primeira delas procurar um advogado especializado.

“Isso porque os leilões de imóveis, sejam eles judiciais ou extrajudiciais, possuem procedimentos previstos em lei, de forma que um advogado experiente na área pode identificar eventuais irregularidades no processo ou procedimento que levou o imóvel a leilão e garantir que a arrematação não seja posteriormente anulada”.

Um advogado especializado garantirá que o arrematante não seja responsabilizado por nenhuma dívida do devedor que está perdendo o imóvel. Também vale estudar minuciosamente o edital para entender todas as regras de funcionamento do leilão em questão.