Comunicação ao locador e ao fiador da morte ou separação do locatário

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Na prática mesmo a sub-rogação ocorrendo automaticamente, deverá haver a comunicação ao locador e ao fiador, caso seja a modalidade de garantia.

•Por qual meio fazer a comunicação?

A comunicação ao locador e ao fiador poderá se dar por qualquer meio, mesmo que eletrônico, desde que haja a ciência inequívoca do conteúdo e de seu recebimento. Assim, pode ser feita pelo Cartório de Títulos e Documentos, Telegrama, etc..

•E se não houver a comunicação ao locador?

Existem decisões no sentido de que a ausência de comunicação de sub-rogação mantém o vínculo jurídico inalterado, de tal sorte que o locatário original que tenha deixado o lar e não tomou providência continua vinculado.

 LOCAÇÃO RESIDENCIAL. SUB-ROGAÇÃO LEGAL. LEI DE LOCAÇÃO. ART. 12 E § 1º. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. E-MAIL QUE NÃO NOTIFICOU A LOCADORA NEM OS FIADORES. IMPOSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO SEM A DEVIDA NOTIFICAÇÃO. 1. A controvérsia recursal cinge-se a existência ou não da notificação prevista no art. 12, caput e § 1º da Lei 8.245/91, que prevê a sub-rogação do contrato de locação nos casos de separação de fato, judicial ou divórcio. 2. Em pese a notificação do autor de que não mais residia no imóvel, este em nenhum momento externou que estava fazendo uso da faculdade prevista na lei de locação. Ademais, não há prova da comunicação por escrito ao fiador. 3. Assim, seja pela ausência de notificação do locador, seja pela ausência de notificação do fiador, não restam preenchidos os requisitos legais para a sub-rogação prevista na lei de locação. 4. Recurso improvido. (TJSP; Apelação Cível 1001595-25.2018.8.26.0248; Relator (a): Artur Marques; Órgão Julgador: 35ª Câmara de Direito Privado; Foro de Indaiatuba - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 23/04/2020; Data de Registro: 24/04/2020) 

Apelação cível. Locação de imóvel residencial. Ação de cobrança ajuizada por locador em face do locatário e da fiadora. Resultado, na origem, de procedência. Inconformismo do locatário - tempestividade. Dissolução da união estável permeada pela permanência da ex-convivente no imóvel. Notificação do locador não levada a efeito. Sub-rogação legal não operada - artigo 12 da Lei n. 8.245/91. Recurso desprovido. Inconformismo da fiadora - quadro de hipossuficiência demonstrado - deferimento da gratuidade. Insuficiência patrimonial a não implicar em nulidade da fiança, gizada a natureza pessoal da obrigação. Exoneração, contudo, dentro em a vigência do contrato de locação por prazo indeterminado, viabilizado através da regular notificação do locador - artigo 40, inciso X, da Lei n. 8.245/91. Litigância de má-fé não caracterizada. Sentença reformada. Recurso do acionado (...) desprovido, com parcial provimento ao de interesse da correquerida Leonilda.

 (TJSP; Apelação Cível 1025119-36.2016.8.26.0114; Relator (a): Tercio Pires; Órgão Julgador: 34ª Câmara de Direito Privado; Foro de Campinas - 2ª Vara Cível; Data do Julgamento: 30/05/2019; Data de Registro: 30/05/2019) 

Locação em nome da Autora - Inteligência do artigo 12 da Lei 8.245/91 e seu parágrafo primeiro - Necessidade da comunicação por escrito pela locatária da separação do casal e da permanência do ex-cônjuge no imóvel para que ocorra a sub-rogação do contrato - Inexistindo prova da comunicação formal, persiste a obrigação da Autora - Cobrança legítima - Pedido contraposto de indenização moral merece também afastamento - Entendimento do Enunciado 48 do Colégio Recursal desta Circunscrição Judiciária - O simples descumprimento do dever legal ou contratual, em princípio, não configura dano moral - Recurso improvido (TJSP; Recurso Inominado Cível 1006739-08.2018.8.26.0271; Relator (a): Carolina Conti Reed; Órgão Julgador: 1ª Turma Cível, Criminal e Fazenda - Taboão da Serra; Foro de Mogi Guaçu - 2ª vara Cível; Data do Julgamento: 28/08/2019; Data de Registro: 29/08/2019) 

•Morrendo o locatário, o fiador que garantiu aquela locação fica exonerado automaticamente?

Não. Neste caso, se morrer o locatário e o fiador que garantiu a locação não quiser prosseguir na fiança, deverá OBRIGATORIAMENTE notificar o locador que não permanecerá como garante no prazo de 30 dias, sob pena (se nada fizer), de permanecer na condição de fiador, garantido o sub-rogado. Todavia, o fiador continuará a ter responsabilidade por mais 120 dias.

•O que deverá fazer o sub-rogado então?

O sub-rogado deverá comunicar ao locador e ao fiador da sub-rogação, sob pena de infração contratual e até haver despejo.

•E como fica a questão do fiador se o sub-rogado nada fizer?

A lei é omissa neste ponto e dependerá de cada caso, exemplo: Se o locador recebe os alugueis de terceira pessoa e se o sub-rogado conhece a circunstância e se cala, a princípio o fiador não será responsabilizado. Todavia, se o locador não foi comunicado e desconhece a sub-rogação e os pagamentos continuam sendo feitos por meio eletrônico ou digital em nome do locatário original, o risco será do fiador, a quem compete fiscalizar a titularidade do contrato de locação e, se for o caso, substituir o sub-rogado na tarefa de comunicar ao locador, aproveitando a oportunidade para notifica-lo da exoneração no prazo de 120 dias.

Notificação comunicando a sub-rogação no contrato de locação

Local e data

Ilmo. Sr. Locador (...)

Endereço: (...)

Ilmo Sr. Fiador (...)

Endereço: (...)

Prezados Senhores,

Na qualidade de ex-cônjuge do locatário original do imóvel da Rua (...), que foi locado e afiançado por Vossas Senhorias, nos termos do § 1º do art. 12 da Lei 8.245/1991, sirvo-me da presente para notificá-los que, em virtude de sentença anexa do Juízo de Direito da (...) Vara de Família e Sucessões desta Capital, foi homologada a separação judicial da notificante e seu cônjuge.

Terá, assim, o Sr. Fiador, querendo, o prazo legal de trinta dias, a contar do recebimento desta, para requerer exoneração nos termos do § 2º, do art. 12, da Lei 8.245 de 18 de outubro de 1991.

Atenciosamente,

________________

Notificante (cônjuge do locatário original, que permanece no imóvel, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração

Local e data.

Ilmo. Sr. Locador (...).

Endereço: (...)

Prezado Senhor,

Em virtude do permissivo do § 2º, do art. 12, da Lei 8.245/1991, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre Vossa Senhoria e o Sr. (...), serve a presente para, tempestivamente, notificá-lo da minha exoneração da fiança prestada em razão de sub-rogação legal no contrato de locação nos termos do documento anexo.

Posta assim a questão, fica Vossa Senhoria notificada de que a garantia fidejussória permanecerá por mais cento e vinte dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo atual locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia.

Atenciosamente,

______________

Notificante (Fiador, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

Notificação exigindo novo fiador

Data e local

Ilma. Sra. (locatária sub-rogada)

Endereço: (...)

Prezada Senhora,

Na qualidade de locador do imóvel da Rua (...), que se encontra locado a Vossa Senhoria, em virtude da insubsistência da garantia prestada, sirvo-me da presente para, nos termos do parágrafo único do art. 40, da Lei 8.245/1991, notificá-la para substituir a garantia, no prazo improrrogável de trinta dias, sob pena de infração legal e consequente despejo.

Para tanto, deverá Vossa Senhoria apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada (até trinta dias de expedição) de imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado de ônus reais, no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concorde(m) com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareça(m) para assinar aditivo ao vertente contrato.

Atenciosamente,

______________

Notificante (Locador, ou procurador com poderes específicos e instrumento de procuração anexo)

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