Sublocação: o que é? Como agir da forma correta?
A prática da sublocação é muito comum tanto nas locações residenciais como nas comerciais e está regulamentada pela Lei do Inquilinato nº 8.245/91 nos Art 13 e seguintes, e nada mais é quando, o inquilino aluga parte ou o todo do imóvel para outra pessoa, e essa terceira pessoa passa a ser a sublocatária assumindo as responsabilidades da locação de forma subsidiária, ou seja, o contrato da sublocação fica “subordinado” ao contrato da locação respeitando sempre os limites nele estabelecidos, como prazo, preço e condições.
Quem é o locador, o locatário, o sublocador e o sublocatário?
O locador é o responsável pelo imóvel, é ele que receberá os aluguéis. O locatário é o inquilino do locador, ambos firmarão um contrato de locação. Caso o locador autorize a sublocação, e veremos abaixo como isso deve ser feito, o locatário poderá também se tornar simultaneamente locatário e sublocador e transferirá seus direitos de uso e gozo do imóvel ao sublocatário, que pagará os aluguéis ao sublocador.
Como posso sublocar o imóvel que aluguei?
Para que o locatário possa ofertar a terceiros o seu imóvel é necessário e obrigatório, sob pena de infração contratual, obter o consentimento prévio e por escrito do locador no contrato de locação através de uma cláusula autorizando a sublocação.
Na situação da locação já estar em vigor deve ser elaborado um aditivo contratual inserindo a cláusula que permita tal prática. Uma vez notificado o locador do interesse pelo locatário em sublocar o imóvel e não houver manifestação do locador por escrito, a sugestão é que o locatário não subloque o imóvel para não sofrer as penalidades da infração contratual que pode gerar multa e até a ação de despejo. É o que dispõe o Art. 13 da lei:
Qual a relação entre o locador e o sublocatário?
Não existe inicialmente qualquer relação jurídica entre o locador e o sublocatário. O locador deve apenas conhecer a situação e autorizar a prática como já vimos anteriormente, mas este cenário pode mudar caso o locatário (e sublocador) se torne inadimplente com o pagamento dos aluguéis.
Nesta situação, uma vez que o sublocatário seja notificado pelo locador que os aluguéis não estão em dia, deve o sublocatário pagar os valores diretamente ao locador e não mais ao sublocador, sob pena de pagar duas vezes, ainda que esteja pagamento corretamente para o sublocador sendo a lei no seu art. 16 bastante clara com esta situação, veja:
E o valor do aluguel?
Quanto ao valor do aluguel a lei defende que não pode exceder ao valor da locação, salvo se o imóvel for de habitações multifamiliares, e neste caso, o total dos aluguéis das sublocações não poderá exceder ao dobro do valor da locação original.
Caso o sublocador não esteja cumprindo com a norma e cobrando valores superiores fica autorizado ao sublocatário reduzir o aluguel até os limites estabelecidos no contrato principal, que é o contrato de locação.
Isso porque o contrato de sublocação é acessório ao contrato de locação e deve respeitar os limites contratados.
Qual é o prazo contratual?
O prazo contratual da sublocação deve seguir as mesmas condições do contrato de locação, ou seja, terminada a locação, seja ela por qualquer motivo, automaticamente termina a sublocação, podendo o sublocatário pedir indenização ao sublocador caso seja o caso.
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