Direitos do consumidor imobiliário
Você já deve estar se perguntando, mas como pode existir uma relação de consumo dentro do ramo imobiliário? Calma, você já vai entender!
Uma relação de consumo é formada por um consumidor e um fornecedor (de produto ou serviço). Sem estas duas figuras uma relação consumerista não pode ser caracterizada.
Em uma relação onde João celebra contrato de compra e venda de um apartamento com a Construtora A, teremos uma relação de consumo, onde João é o consumidor e a Construtora o fornecedor.
O Art. 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor elenca;
“Art. 2º Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final.”
“Art. 3º Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.
§ 1º Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.”
Dentro deste exemplo teremos a aplicação do Código de Defesa do Consumidor que entende que o comprador é parte hipossuficiente na relação, ou seja, tem maior vulnerabilidade na relação contratual. Portanto, merece maior amparo jurídico e segurança perante o contrato.
Mas então o CDC poderá ser aplicado a toda compra e venda de imóvel entre um vendedor e um comprador?
NEGATIVO! Só será aplicado o CDC quando o fornecedor/vendedor se tratar de construtora, incorporadora ou empresa ligada diretamente à construção de imóvel para venda.
Agora, quando uma pessoa física vende um imóvel que era seu, do qual fazia uso, e outra pessoa/empresa o compra, a relação jurídica neste caso será regida pelo Código Civil e não pelo CDC.
Mas quais são os direitos básicos do consumidor imobiliário?
Estes direitos não são só aplicados ao consumidor imobiliário, mas a qualquer consumidor, entretanto, serão citados os mais utilizados e aplicados ao direito imobiliário, vejamos:
Informação adequada e clara, inclusive quanto ao preço (inc. III);
Todas as informações referentes ao imóvel que está sendo comprado devem ser claras, como: preço, formas de pagamento, metragem, prazo da obra.
Proteção contra métodos comerciais desleais, bem como contra cláusulas abusivas (inc. IV), incluindo publicidade. Dentre elas podemos citar vendas casadas (Ex: taxa SATI, comissão de corretagem) e ainda publicidade abusiva e enganosa (Ex: metragem inferior à contratada, materiais de qualidade inferior aos contratados, obrigação de pagamento de condomínio antes da entrega de chaves e efetiva posse, dentre outros).
Modificação de cláusulas que estabeleçam prestações desproporcionais, bem como a sua revisão (inc. V). É direito do consumidor a possibilidade de revisão contratual quando as prestações se tornarem excessivamente onerosas, sendo levada em consideração sua realidade financeira.
A reparação por danos morais e patrimoniais individuais (inc. VI). O comprador/consumidor tem direito ao ressarcimento de todo dano moral ou patrimonial que sofrer.
Inversão do ônus da prova (inc. VIII). Como o comprador é a parte hipossuficiente da relação com a construtora/incorporadora, incumbe à vendedora provar os fatos alegados pelo comprador, propiciando maior equilíbrio entre as partes.
Já que foram citados alguns direitos básicos do consumidor imobiliário, é ora de citar como exemplo alguns problemas que podem acontecer nessa relação contratual, vejamos:
- Vícios da construção;
- Cobrança de taxa SATI, comissão de corretagem;
- Revogação do direito de inversão do ônus da prova que pode constar como cláusula contratual;
- Venda casada.
Entre outras diversas situações que versam sobre direito do consumidor na esfera do direito imobiliário.
A relação criada entre estas duas matérias tem crescido muito na medida em que problemas voltados para a compra de imóveis na planta têm aumentado.
Isso porque algumas construtoras e incorporadoras inserem cláusulas abusivas em seus contratos e os compradores, que não detém conhecimento sobre seus direitos, acabam, por vezes, tendo grandes prejuízos. Além disso, eles também podem ser prejudicados pela má prestação de serviço das construtoras e incorporadoras.
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